5분만에 이해하는 주택임대사업자 등록 절차, 의무사항

주택임대사업자 등록은 먼저 시군구청에 임대사업자로 등록한 후 세무서에 사업자등록을 신청하는 순서로 진행되는데, 요즘은 세무서에 방문하지 않아도 시군구청에서 한 번에 등록할 수 있도록 절차가 간소화 되었습니다.

 

주택임대사업자 등록을 하면 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 등 다양한 혜택을 제공해줌으로써 정부는 다주택자들에게 주택임대사업자 등록을 권장하고 있습니다! 

 

그렇지만, 세제혜택의 장점과 단점이 공존하므로 개인의 상황에 맞게 장점과 단점을 정확히 판단한 후에 주택임대사업자 등록을 신청하는 것이 좋습니다 

 

이번 주택임대사업자 관련 포스팅은 등록과 혜택 및 의무 2개로 나누어 포스팅 했으니 참고하세요!

 

• 주택임대사업자 혜택 및 개요 (바로가기)
• 주택임대사업자 등록과 의무사항 (현 포스팅)

 

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이번 포스팅은 2020년 현 상황을 반영하여

주택임대사업자 등록과 절차 그리고 신고(의무사항)에 대해서 알아보도록 하겠습니다!

 

<TIP> 임대사업자란? 임대사업자의 혜택은?

임대사업자란? 임대사업자가 되면 어떤 혜택이 있는지 궁금하신 분들은

https://thereclub.tistory.com/72 에서 확인하세요!

 

 

 

오늘 살펴볼 내용을 아래 표를 통해 미리 확인하실 수 있습니다!

등록	의무사항
1. 주택임대사업자 등록 (시군구청) 2. 사업자신고 등록 (세무서)	1. 면허등록세 납부 (매년 1월) 2. 의무임대기간 준수 및 양도 제한 3. 임대조건 신고 4. 임대신고 5. 임대료 상승 제한 6. 재계약 거절 불가 7. 사업장 현황 신고 (매년 전년도 수입,임대현황 세무서 신고) 및 소득세 납부

먼저 등록을 한 후 그 때 부터 감면 혜택을 받을 수 있게되고, 그 와 동시에 신고의무가 생기게 됩니다.

 

 

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1. 주택임대사업자 + 사업자신고 등록

 

① 등록요건

주택임대사업자 등록을 하기위해서는 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 분양/건설/매매 등을 통해 주택을 소유할 예정자이어야 합니다.

 

<TIP> 주거용 오피스텔의 경우

전용면적 85㎡이하이어야 하며, 상하수도시설이 있는 전용입식 부엌과 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용만 등록이 가능합니다.

 

 

② 주택임대사업자 등록증 신청 (임대사업자 등록증 발급)

취득일(잔금일)로부터 60일 이내(준공공임대는 90일 이내)에 등록해야 하며,

취득세 감면을 받으려면 취득일 전에 등록을 마쳐야 합니다!

 

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임대사업자 등록을 하기 위해서 필요한 서류들이 많은데요,

 

개인인 경우, 주민등록초본이 필요하며,

법인인 경우, 법인등기사항증명서가 필요합니다.

 

그리고 주택 유형별로

 

매매계약서, 분양계약서, 건축허가서, 주택사업계획승인서 등 본인이 임대하는 목적에 맞는 서류를 준비해주시면 됩니다.

 

이렇게 필요한 서류들을 구비하여

본인 거주지의 시/구/군청 주택과에 방문 후 임대사업자등록 신청서를 작성 및 신청하게 되면

3~10일내로 임대사업자등록증이 발급됩니다. 

 

<TIP> '임대사업자등록' 신청 시 사업자등록 신청서를 함께 제출하면 '세무서 사업자등록증'은 따로 신청 하지 않아도 되요!

 

시/군/구청에서 임대사업자등록을 신청하실 때 사업자등록 신청서도 같이 작성해서 세무서에도 자동 등록되도록 해달라고 얘기를 하게되면 따로 세무서에 가지 않아도 사업자등록증(부가가치세 면세사업자)을 발급  받으실 수 있습니다.

 

발급된 임대사업자등록증을 찾아갈 때는 등록면허세를 납부하셔야 찾아가실 수 있습니다.

 

<TIP> 등록면허세란?

등록면허세는 사업자 등록을 하게되면 매년 납부해야되는 세금으로 앞으로 매년 1월에 부과됩니다.

단, 신청한 해에는 임대사업자등록증 발급시에 납부하면 OK

 

등록면허세는 1~4종에 따라 금액이 차등되어 부과되는데, 아래 표를 참고하시면 되고,

4종 (3채미만) 27,000원 3종 (6채미만) 40,500원 2종 (10채미만) 54,000원 1종 (10채이상) 67,500원

납부기간은 매년 1월 16일 ~ 1월 31일 사이에 납부해야 됩니다.

 

납부방법은 직접 납부할시엔 가까운 금융기관에 방문해서 납부하면 되고, 인터넷 납부시 위택스 금융결제원 인터넷 지로 등을 통해 납부할 수 있습니다.

 

추가로 가상계좌로 납부시 고지서에 인쇄된 가상계좌로 입금해도 가능합니다.

 

<TIP> 주택을 추가로 등록하는 경우에는 물건만 추가하면 됩니다

주택임대사업자를 등록한 후에 추가로 미등록한 주택이나 새로 취득한 주택을 추가할 때는 추가할 물건만 등록하면됩니다. 

(새로 임대사업자 등록을 하는게 아닙니다.)

 

③ 사업자신고 등록 (부가가치세 면세사업자)

②번에서 부가가치세 면세사업자 등록도 같이 신청하셨다면 ③번은 건너뛰시면 됩니다.

 

만약, ②번에서 부가가치세 면세사업자 등록도 같이 신청을 하지 않으셨다면,

필요한 서류들과 ②번에서 발급받은 임대사업자등록증도 함께 구비해서 거주지의 세무서에 방문 후 사업자 등록을 신청하시면 됩니다.

 

이렇게 하시면 주택임대사업자 등록은 모두 마치게 됩니다.

 

<TIP> 세무서 사업자등록증은 한번만 등록하고 이후 변동이 생겨도 변경할 필요가 없어요!

임대물건을 추가할 때 시군구청의 임대사업자등록증에는 물건을 추가해야 하지만,

세무서 사업자등록증은 정정할 필요가 없습니다!

즉, 한번만 발급 받으면 그 이후엔 추가로 등록하거나 변경할 필요가 없습니다. 

 

 

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2. 주택임대사업자 의무사항

 

주택임대사업자가 되면 각종 의무사항이 생기는데요,

 

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의무임대기간  준수, 의무임대기간 내 양도 제한, 임대차 계약 및 조건 신고, 임대료 증액 제한, 재계약 거절 불가 등이 있습니다.

 

의무임대기간 준수 및 양도 제한

주택사업자 등록 신청을 할 때 정한 의무임대기간(4년 또는 8년) 내에는 마음대로 주택을 팔 수 없게됩니다.

 

만약, 의무임대기간 내에 주택을 처분할 시엔 과태료 3천만원이 부과되고 그동안 세제혜택 받았던 금액도 다시 토해내야 되므로 주의해야 합니다.

 

임대조건 신고

표준임대차계약서를 사용하여 임대차계약을 한 후 30일 이내에

주택 소재지 시/군/구청 주택과에 신고해야 되며, 재계약 또한 신고 해야합니다.

 

<TIP> 표준임대차계약서를 사용하지 않으면 과태료 부과!

표준임대차계약서를 사용하지 않을 경우 과태료(1차 500만원, 2차 700만원, 3차 1000만원)가 부과됩니다.

단, 기존 임차인이 있는 주택을 주택임대사업으로 등록할 때에는 표준계약서가 아니더라도 과태료를 부과하지 않습니다.

 

임대신고

임대주택 소재지에 있는 세무서의 재산과에 임대개시 10일 이내에 신고해야 하고,

조건이 변경되면 또 신고해야합니다.

 

신고하지 않을경우 과태료 100만원이 부과됩니다.

 

임대료 상승 제한

의무임대기간 동안은 연간 임대료 증액비율이 5% 이내로 제한됩니다.

 

재계약 거절 불가

특별한 사유가 없다면 임차인의 계약연장을 거절할 수 없게됩니다.

 

사업장 현황 신고

매년 전년도 수입, 임대현황을 세무서에 신고하고 소득세를 납부해야 됩니다.

신고하지 않을경우 과태료나 세제혜택을 받지 못할 수 있습니다.

 

<TIP>

임대사업자는 비과세되는 면세사업자이기 때문에 '부가세신고'가 아닌 '사업장현황신고'를 해야되요!

 

 

 

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3. 주택임대사업자 세제혜택 신청방법

 

각각의 세제혜택에 대한 감면 신청하는 방법과 절차에 관한 자세한 내용은 

주택임대사업자 시리즈 1편 (세제혜택편) 에서 자세히 다루었으니 참고 하세요!

 

 

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