부동산 매매 절차, 특약사항, 주의사항

★부동산 매매 절차, 주의사항, 특약사항 완벽정리★

1. 사전 물건 확인

 

등기부등본, 건축물대장 열람, 실제 내부 확인

수익형부동산 투자의 경우 수익률을 미리 정확히 계산을 한다.

 

 

2. 가계약 체결

 

중개사무소에서 가계약 요청 및 보통 100~500만원을 부동산 소유주의 계좌로 입금

중개사 계좌로 입금하면 절대 안된다. (형사고발대상)

 

3-1. 매매계약 : 본 계약 체결 전 준비 서류

구분	서류	설명
매도인	등기 권리증	흔히 얘기하는 집문서, 분실하더라도 확인서면으로 대체 가능
	주민등록 초본 1통	과거주소 이력 포함한 초본이여야 한다.
	매매용 인감증명서 1통	매도자 본인 발급분, 매수인의 인적사항을 기재하게 되어있음
	인감도장	인감도장이 날인된 위임장을 꼭 받아야한다.
매수인	주민등록 등본 1통
	도장	인감도장이 아니여도 무방함
	부동산 실거래 신고서	실거래가 신고는 계약일로부터 60일 이내에 신고 단, 공인중개사를 통해 거래한 경우라면 공인중개사가 신고의무자임

 

 

3-2. 매매계약 : 본 계약 체결 전 확인사항

항목	설명
당일발급 서류 (등기부등본, 건축물대장)	거래할 부동산의 정확한 정보를 반드시 당일 발급한 서류로 확인한다. (등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장) 압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 및 무허가 건물여부, 과세 완납 여부, 임대차 현황, 물리적 하자 여부 확인
계약서상 내용 확인	계약서상에 작성되어있는 내용이 실제와 일치하는지 명확하게 확인할 것 (매매금액, 잔금일, 소유권이전일자, 성명, 주민번호, 주소 등) 신분증을 등기부등본과 대조하여 확인 (신분증 진위여부 확인전화 1382) 소유권 이전일자는 잔금일과 동일하게 설정 잔금일은 평일 오전에 만나기로 협의 계약서에 기재된 공인중개사의 이름과 사업자등록번호가 중개업소의 벽에 걸려있는 사업자등록증의 내용과 일치여부 확인 부동산 소유권의 이전 및 매도인의 책임사항 계약 해지조건 매매대금은 한자로 표기하고 아라비아숫자도 추가 기입 주소지 작성 시 새로 바뀐 도로명 주소로 기재하는 것이 등기이전 때 수월
특약사항 (항상 나에게 유리하게 작성)	계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시할 것 냉장고, 에어컨, 세탁기, 가스렌지를 두고 간다는 조건을 명시 각종 공과금, 관리비 등 이런 것들은 다 매도자가 정산을 한다. 6개월 이내의 중대한 하자(누수, 창문깨짐, 샷시 틀어짐 등)는 매도자가 책임을 진다. 근저당 설정시는 잔금납부와 동시에 근저당 말소한다. (필요서류: 국세완납증명서, 지방세완납증명서) 만약 근저당이 설정되어 있는 경우 잔금시 까지 전부 상환한다는 조건을 넣을 것
임차인 있는 경우	임대차계약서 사본 첨부 받아야함 임차인 계약기간, 임차인 변동여부 임차인 미수금 확인 (영수증 전달받아야 함) 장기선수충당금(보증금) 마지막달에 월세를 매도자가 받을 것인지 매수자가 받을 것인지 결정 대출시 임대차정보제공 동의서
관리비,공과금 정산영수증	반드시 중개소 또는 소유주에게 요청하여 영수증을 전달받을 것 각종 세금 및 공과금에 관련 서류 및 영수증 확인
부동산 양도신고 확인서	매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부를 전달받을 것
소유자 법적효력 여부 확인	소유주가 미성년자일 경우 법정대리인 필요 (신분증으로 확인) 소유주가 금치산자, 한정치산자일 경우 법정대리인 필요 (가족관계등록부 확인)

 

3-3. 매매계약 : 계약서에 포함할 특약사항 정리

항목	특약내용
부동산 수익	매매계약체결 후 부동산에서 발생하는 과실(果實) 즉, 수익은 별도의 특약이 없는 경우에는 부동산의 인도일을 기준으로 하여 그 이전까지는 매도인에게, 그 이후에는 매수인에게 각각 귀속한다.
등기부등본 상태 잔급일까지 유지 조항	매도인은 계약체결 당시의 등기부등본상 권리관계를 잔금일 기준으로 다음주 월요일 까지 유지하여야 한다. 만약 이를 위반시 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 위약금으로 매매대금의 배액(倍額)을 손해배상 하기로 한다.
권리제한사유 방지 및 계약금 내용	소유권 이전등기가 완료되기 전에 등본상 권리제한사유가 발생하는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 이때 매도인은 매수인에게 이미 지불된 금액(가계약금, 계약금, 중도금 포함)을 반환해 주어야 하며 그와는 별도로 매매금액의 배액(倍額)을 손해배상 해주기로 한다.   계약금 중 이미 00월 00일에 지불한 금 000원을 포함한 금 000원은 계약시 지불하며, 임차보증금을 공제한 나머지 금 000만원은 000년 0월 00일에 매도인 계좌(00은행 xxx-xxx-xxxxxx)로 송금하기로 한다.   계약 이후 계약해제나 계약위반에 관하여는 총계약금 기준으로 한다.
임대차 승계	매매대금 중 현 임차보증금(금 오백만 원, 만기 0000년00월00일, 임차인:000, 임차인 주민번호: XXXX-XXXX) 모두는 잔금에서 공제하며 현 임대차계약은 매수인이 승계하기로 한다. 임대차 내역은 별지로 작성하기로 한다.   본 계약은 매매계약에 의한 임차계약이므로, 잔금 시 매매계약의 매수인을 임대인으로 하는 임차계약서를 재 작성키로 한다.
매도인의 하자담보에 대한 책임사항 확인	매도인은 매수인에게 위 표시의 부동산에 대하여 본 계약체결일로부터 1년간 하자담보책임을 진다.   현장 확인 시 각종 부착물이나 장롱, 책장, 가재도구 등에 가려서 확인되지 않은 하자들(파손,누수,결로 등)을 포함한 하자에 대하여 매도인은 즉시 수선 또는 실비로 보상하여야 한다.   계약체결 이후에 발견된 하자로 인하여 매수인이 계약을 해제하는 경우에는 계약금 및 중도금이 지불되었다 하더라도 매도인은 계약을 무효로 하는데 있어 거부할 수 없다.
부착물 인수	계약당사자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 협의에 따라 현시설 상태로 계약한다.   현재 부동산에 부착되어있는 종물과 부속물 및 냉장고, 에어컨, 세탁기, 가스렌지 등 기타 일체에 현상태로 매매목적물에 포함된다.
소유권 이전	매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 하며, 매도인은 인감 발행에 협조한다.
이중계약 방지 조항	이중계약일 경우 본 계약을 해제할 수 있고 이에 따른 손해배상액은 매매대금의 배액(倍額)을 손해배상 하기로 한다.
일방의 계약해제	일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도자는 계약금의 배액(倍額) 상환을 위약금으로 약정하고, 매수자는 계약금을 위약금으로 약정한다.
부동산 인도날짜	부동산 인도 날짜는 상호협의하여 변경 가능하다.
제세공과금 관련	제세공과금 및 일체의 각종 모든 비용은 잔금지급일을 기준으로 매도인이 정산하기로 한다.   재산세의 경우 매도인이 제산세액의 12분의 10에 해당하는 금액을 별도로 매수인의 계좌로 지급해야한다.   공과금 청구일이 늦어 잔금지금일 이후에라도 매도인이 부담하여야 할 미납 제세공과금이 있을 경우 매도인이 즉시 책임지고 정산해야한다.
	본건은 등기부 등본, 건축물대장 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.
토지거래허가 구역?	본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며, 매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함

 

 

3-4. 매매계약 : 매매 계약서 작성

 

3-1~3 사항들을 준수하여 계약서를 작성 및 간인 후 매수인, 매도자 각각 1부씩 보관한다.

 

4. 잔금납부 및 소유권이전 : 주의사항

 

마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.

 

최종 잔금납부 전 다시 한번 집 상태를 확인하여 계약 날짜와 집 상태가 같은지 확인한다.

하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고 잔금을 지급함과 동시에 영수증을 건네받는다.

 

취득세 영수증 보관 (양도세 낼 때 시세차익이 많이 난다면 필요)